La vivienda, ¿derecho o negocio?
El presidente del gobierno ha anunciado un paquete de medidas para atajar la crisis de vivienda, que giran en torno a los ejes: "Más vivienda, mejor regulación y mayores ayudas".
En la España de 1950 sólo el 45,9% de la población poseía una vivienda. En 1999 los propietarios llegaron al 86%. Comprar viviendas ha sido una estrategia de inversión con la que muchas familias buscaban asegurarse el futuro, frente a la incertidumbre en el sistema de pensiones, la debilidad del sistema de residencias públicas y los pocos incentivos al ahorro bancario. Hasta 2008, el sistema hipotecario permitía a una persona endeudarse para ser propietaria… Pero aquello se debilitó y el peso de la vivienda en propiedad se ha ido diluyendo, debido al encarecimiento del precio de la vivienda y al empobrecimiento de la sociedad, por el descenso de los salarios reales y la inestabilidad laboral. Hoy los propietarios son el 76%, mientras el 24% restante vive de alquiler.
En 2024, la compra de vivienda se encareció un 8,1% en relación al año anterior. Pero el precio de compra, en realidad, no ha dejado de crecer desde hace 10 años. Lo mismo sucede con el precio del alquiler. En 2024, subió un 8% con respecto a 2023 (cuando ya había subido un 6%). Y el pronóstico es que en 2025 la subida será del 6%, según estimaciones de los portales inmobiliarios. El alquiler medio ha subido un 77% en los últimos diez años (de 553 a 984 euros mensuales), cuatro veces más que los salarios. Alquilar una habitación costaba de media 272 euros hace diez años, y hoy cuesta 423. El 85% de los jóvenes no pueden independizarse y siguen viviendo en casas familiares.
Desde la crisis de 2008, han ocurrido en España más de un millón de desahucios, por insolvencia en el pago del alquiler o de las hipotecas.
Las causas de esas subidas deben buscarse en el aumento de los costes de construcción y de los tipos hipotecarios, pero el factor determinante es la especulación. La crisis económica de 2008 abrió la puerta a los fondos de inversión internacionales. El fondo estadounidense Blackstone ha acumulado en España una cartera de alrededor de 60.000 viviendas, destinadas en su mayoría al alquiler a través de filiales. Su estrategia es comprar inmuebles a bajo coste y gestionar el acceso a la vivienda como un negocio, mientras miles de familias pierden su acceso a un techo.
En 2013, la entonces alcaldesa de Madrid, Ana Botella (Partido Popular), vendió 1.860 viviendas de protección oficial, propiedad del Ayuntamiento de Madrid, al fondo buitre Blackstone, por un monto de 128,5 millones de euros (a un promedio de 69.000 euros la vivienda). "Sólo cambia su casero", dijo la alcaldesa a las personas inquilinas. Pero centenares de afectadas, que entonces pagaban un alquiler mensual de unos 500 euros, hoy pagan en torno a 1.100.
En la palabra "negocio" está la clave: La vivienda ya no es considerada como el satisfactor de una necesidad humana, sino con un activo para generar beneficios para grandes inversores.
Los "grandes propietarios" o "tenedores" de vivienda (quienes poseen más de cinco) han crecido un 20% en la última década y hoy tienen en sus manos un millón de ellas. Los 10 más "grandes propietarios" poseen 200.000. De ese millón de viviendas, el 27% están en manos de entidades públicas, el 60% en manos de entidades privadas (bancos, fondos…) y el 13% en manos de personas físicas (la mayoría tienen uno o dos viviendas, pero algunas llegan a tener hasta 700). Otro factor que explica la subida de los precios de la vivienda es el aumento de pisos turísticos (unos 400.000), en su mayoría ilegales, que expulsan al vecindario de las poblaciones.
La Constitución Española dice que "todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada", y que "los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho". Pero debemos admitir que la vivienda es en la actualidad una de las mayores vergüenzas del estado del bienestar, que es incapaz de asegurar a su ciudadanía un espacio digno en el que poder habitar. El poderoso lobby de las inmobiliarias presiona en el Congreso de los Diputados para garantizar que no se limiten los beneficios de los grandes tenedores.
La vivienda es la principal preocupación para el 22,7% de los españoles, según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). El hartazgo por los alquileres inasumibles ha protagonizado grandes manifestaciones en todo el país.
El plan del gobierno insiste en construir "viviendas asequibles", y para ello destinará 6.000 millones de euros en créditos y dos millones de metros cuadrados de suelo residencial para construir "miles y miles de viviendas" protegidas destinadas a alquiler asequible, "en colaboración pública-privada". También señala la necesidad de "movilizar" viviendas, ya que existen en el país casi cuatro millones viviendas vacías, el 80% en manos de entidades bancarias. En los próximos seis meses, se transferirán a la nueva Empresa Pública de Vivienda Estatal, de reciente creación, 30.000 viviendas del llamado "banco malo".
El gobierno dará ayudas fiscales a las personas propietarias que alquilen a menores de 35 años y sufragará parte de la rehabilitación de las viviendas destinarlas al alquiler asequible durante al menos cinco años. Y anuncia la creación "de un sistema de garantías públicas que protegerá a propietarios e inquilinos que participen en el mercado del alquiler asequible", que asegurará al dueño de la vivienda el cobro de la renta y a la persona inquilina una mayor oferta a precio asequible.
Se garantizará por ley que "toda la vivienda construida por el Estado mantenga indefinidamente su titularidad pública". Los ciudadanos extracomunitarios que quieran adquirir una vivienda tendrán una carga fiscal del 100% sobre el valor del inmueble. También contempla un aumento de impuestos a los pisos turísticos para que tributen "como lo que son: un negocio".
Las medidas anunciadas por el presidente no convencen a las organizaciones sociales. La construcción de nueva vivienda, dicen, no resuelve el problema. La construcción de vivienda por empresas privadas no conduce a una bajada de los precios del alquiler ni a una mayor protección para las personas inquilinas, a no ser que vaya acompañada de otras medidas. Construir unos miles de viviendas "en colaboración público-privada", cuando de las existentes hay casi cuatro millones vacías, no resolverá nada por sí solo. Muchas de esas viviendas son "segunda vivienda" familiar, pero muchas de ellas están vacías como resultado de la especulación. Construir más, ¿para qué?
El gravamen fiscal del 100% a compradores extracomunitarios es una medida de poco impacto. Los principales compradores extranjeros provienen de Francia y Alemania. Y, además, esa medida no afectará a los fondos de inversión, una de las principales causas de expulsión de personas inquilinas.
El anunciado "sistema de garantías públicas" para propietarios e inquilinos implica una transferencia de dinero público a las personas propietarias, lo mismo que las subvenciones a la rehabilitación de viviendas o a su alquiler a menores de 35 años.
En la mayoría de países europeos los precios de la vivienda también han crecido sustancialmente más que los salarios. Pero en muchos países, como Francia o Alemania, el parque de vivienda pública es grande, los precios de los alquileres están regulados y está garantizado que nadie puede ser expulsado de su vivienda, a menos que exista una causa justificada. Algunos países penalizan las viviendas vacías y otros permiten requisarlas para destinarlas a alquiler social.
En Francia, el 14% de las viviendas son públicas. En los Países Bajos, el 34%. En España… ¡el 2,5%!
Las organizaciones sociales exigen bajar los precios del alquiler a la mitad; intervenir en el mercado de viviendas vacías y turísticas (ahora dedicadas a la especulación, y recuperarlas para uso residencial); expropiar las viviendas de "fondos buitre", que en algún momento fueron públicas; regular los alquileres y establecer la obligatoriedad de contratos indefinidos; prohibir las compras especulativas; limitar el crecimiento del parque inmobiliario en manos de grandes fondos; y penalizar fiscalmente la acumulación de propiedades.
Falta un largo camino…
Waldo G. Fernandez, colaborador